2023-11-06

今年算是我人生中重要的里程碑 – 我跟 Mr.D買房子了,目前等著房屋交接日拿鑰匙,等入房儀式後就會正式搬入、告別租房人生了,(雖然說在北加州很多地方都是70年的老房子),以下分享找房子到簽約的許多步驟,讓未來有興趣在灣區買房的讀者有點概念

在開始正文前,回想起過去的租房、來美國前三年搬家有十次以上的經歷,現在最終有了一個安定的窩不再受風吹草動(但也是要咬緊牙根、 縮衣節食還房貸),看正文前,以下是過去租房、找室友、搬家經驗的文章分享,對於剛到加州(或是美國其他地區)落腳的讀者或許有點幫助

1. 搜尋想要的房子

其實在一年前, Mr.D已經在找房子了,但那時候頭期款不夠的情況下是看 Townhouse(美國房型介紹請見美國房型介紹與租房管道), 於今年時考慮到租房合約明年到期、每年房租都節節上漲, 又存了更多的頭期款, 銀行貸款利率也是非常低(前幾年有到 5%,但在去年有達到最低 2.5%左右) 我們打算開始找獨棟的房子 (Single family house),一開始都是懵懵懂懂的,於爸媽來的暑假開始看房,但那時候根本沒有拿到 Pre-approval letter貸款預先核准信(看房經驗 – 如果沒有拿到 Pre-approval letter 房子基本上房仲的態度都滿差的、或是給你「授課」20分鐘)、也沒有指定的房產經紀人 (Realtor).但後來也知道,如果真的要專心開始找房與出價(下 Offers),需要有一位房產經紀人(Realtor)、與 Pre-approval letter(甚至是 commiment letter)是必須的,在市場很熱的情況下,假日看完 Open house後的周三就是競標日,而且當天就知道結果,隔天房子馬上就秀出 pending, 25天後交房

2. 拿 Pre-approval letter

而所謂的 Pre-approval letter 則是向諸多銀行 Loan agent詢問貸款,在 Open house 時常常會有賣房的房產經紀人、身邊也會跟著一個 Loan agent,可以多方面聊聊,或許多加比較可以拿到更低的頭期款、更好的利率。另外, 你或許會一次拿到許多 Pre-approval letter( 但注意的是拿到 Pre-approval letter會有 Hard-pull,所以建議找個一兩家銀行即可) ,Pre-approval letter通常2-3天就可以拿到

自身經驗: Pre-approval letter 貸款預先核准信 並不代表最後貸的到那麼多貸款!

我們是第一次貸款買房,後來才知道這個 Pre-approval letter真的只能當作參考,銀行的Loan owner也會搶著要與你做生意,提供利率低、貸款高的預先核准信,基本 Pre-approval letter 都是根據你所說的他們提供一個粗略的貸款金額(但最終的貸款金額不一定是這個金額),因為後續決定權還是由銀行的另一個部門 Underwriting 審核,進而提供給你 Commitment letter(核准信) 或是 Conditional commitment letter( 有條件式的核准信)

另外,銀行還會根據實際成交後的實際利率(以目前的情勢來看,市場利率一直上升,我們當初拿到的利率到最後簽約的利率上升了有0.75%左右)、以及房產估算值(Appraisal)、你手頭的更新資產(他們有一套系統會再精算你目前的財產、未來的股票收入…等等),最終由 Underwriter提供貸款核准信,拿到核准信前銀行打包票說會給你多少貸款、利率都只能當參考,如果最後貸款沒過,又沒有簽 Loan Contingency(房屋貸款條款,於 4. Offer的部分會解釋這是甚麼) ,那訂金3%就白白打水漂了(如果要出 Offer 時間來不及,銀行或許會先提供給你 Conditional commitment letter( 有條件式的核准信)) ,但即使拿到了有條件式的核准信),最令人輾轉難眠的是-標到房子後、這些精算才會開始直到拿到最終的 Commitment letter 確認信,這個時間(從確認標到房子到拿到鑰匙)為期20天、25天、或30天,每天都在等待銀行隨時要我們補出許多文件證明(包含證明銀行存款、股票、退休金帳戶、解釋一些大額轉帳、定期支出…等等)

我們是在 Closing date 的前11天(我們 offer上是寫25天交房)拿到銀行貸款核准信,作業比想像中快可能是之前我們已經先拿到了 Conditional commitment letter ,若一開始只有拿到 Pre-approval letter 或許要更久的時間

3. 選擇適合自己的房產經紀人 (Realtor)

房產經紀人可以從 Redfin、朋友介紹,若是房子成交後賣家需要提供6%的仲介費,通常是買賣家房仲對分(3%/3%),網路上也有許多 Discount agent可以談返還1%,在選擇自己的房仲前可以多做些研究( 自己的感覺 Redfin派來的房仲通常太年輕,常常一問三不知、語帶含糊),後來還是朋友介紹資深的房仲可以即時回答我們的問題

有些看房是需要經紀人幫你開門進去的,尤其是在 Covid 期間許多 Open house 都取消僅只能網上看房,但後續疫情漸漸好轉又開放 Open house後,我們看房多是趁著假日帶著寶寶一起去看, 因為疫情考量,多半時間我繞了一圈後就讓 Mr.D去仔細查看各個房間,我則帶的寶寶坐在庭院裡,有時候會聽見庭院的風鈴、欣賞入秋的紅葉

4. 下 Offer

等確定房子後, 跟 Realtor 討論完就可以下 Offer了, 這時候有是否提出Contingency(就我理解是但書的意思)的條款,主要有三種: Inspection Contingency(房屋檢查條款),Appraisal Contingency(房屋估價條款),Loan Contingency/Mortgage Contingency(房屋貸款條款),以下一一介紹:

Inspection Contingency(房屋檢查條款)

雖然在出 Offer前房子已經有請過第三方公司檢查,但可以另外提出此於時間內對房子進行檢查,並根據結果決定要不要繼續進行買房交易

An inspection contingency (also called a “due diligence contingency”) gives the buyer the right to have the home inspected within a specified time period, such as five to seven days. It protects the buyer, who can cancel the contract or negotiate repairs based on the findings of a professional home inspector.

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Appraisal Contingency(房屋估價條款) 〉

在房屋成交後,銀行會派出估價師去估算房子,如果估價出來的市值低於 Offer成交價,那銀行會減低原本核准的貸款金額,這時候如果你有 Appraisal Contingency(房屋估價條款) 就可以拿回訂金;如果沒有的話,就要多付頭期款(Down payment)來補貼這個差異(若是值低於 Offer成交價),這也是我與 Mr.D覺得最可怕的地方,因為我們頭期款多留出的金額不多,又房仲、銀行都不能提供「大約」估價差異會是多少,估價師也無法在房子成交前先去估算,因此在標價錢只能對照過去的市場行情(可以從 Redfin找或是與你的房仲要資料)、考慮其他offers可能會下多少、自己的底線能出多少去出價

自身經驗: 標價與最後估價零差異

估價師會到你標下房子後的一周左右,去對比前五個月左右賣出的房子的金額(不是對比我們之後賣出的房子,我在想因為房價一直節節升高,估價是是選擇過去歷史資料會更有基準一些),並於兩周後提出報告,從報告中他對比了附近五、六間面積差不多的房子,做調整後得出我們的房子估值,幸運的是對比出來我們房子的價值都高於我們標的價錢,整體報告說明我們標價與估價是沒有差異的!因此我們就不需要提前多付更多的頭期款(Finger crossed🤞)

An appraisal contingency protects the buyer and is used to ensure a property is valued at a minimum, specified amount. If the property does not appraise for at least the specified amount, the contract can be terminated, and in many cases, the earnest money is refunded to the buyer.

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Loan Contingency/Mortgage Contingency(房屋貸款條款)

如果在合約期限内房貸還沒批准下,買家可以選擇取消房屋交易拿回訂金

A financing contingency (also called a “mortgage contingency”) gives the buyer time to apply for and obtain financing for the purchase of the property. This provides important protection for the buyer, who can back out from the contract and reclaim their earnest money in the event they are unable to secure financing from a bank, mortgage broker, or another type of lending.

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如果這些Contigency 但書沒有達到,那買家可以拿回訂金,也是保護買家,而在灣區市場很熱門的地段,大家都很有經驗的只出 Offer,不帶任何的Contingency ,而賣家與房仲為了早點拿到錢也會更優先選擇沒有 Contigency,出價金額不一定最高的買家

而我們下 Offer的前幾次都是有提出Contigency,也被賣家的房仲跟我們的房仲說 – 我們的出價是前三高,但也是在15個 Offers中唯一有附上 Contengency的(沒錯,沒看錯有15個 offers,熱門地段、又起價低吸引了一堆的 offers),而我們也瞭解在灣區熱門地帶賣價起價低的房子只是幌子,因為低造成更多人關注與搶標、而讓 Redfin上形成了 Hot home(熱門房子),在我們這一區能成交的房子通常是在標價往上加$0.5M~1M左右,而且都不含任何的 Contigency! 而這些房子都是50-70年的老房子,需要留錢拿來整修(Remodel),有些房子與庭院也不怎麼大,但學區好、治安好、加上買家競爭激烈造就房價哄抬的情境(往往我們關注覺得不錯的房子不到一、二天就變成了 Hot home!)

因此通常自己的 Offer外,還得包含一點多餘的預算來補貼Contingency造成的費用 ( 我們第一間房子的最終價整整超出標價的0.75M,灣區的買家的資金都非常的雄厚) 而我們的房子也是歷經三次的失敗,而當時已經想著在緩一點、等存多一點頭期款再買此區的房子

而後我們也覺得不想了,不看房子一周,帶寶寶去了一趟 Road trip,這房子也是在 Road trip的時候出現,記得當時在飯店寶寶睡覺時, Mr.D用訊息傳給我,我稍微看了下跟他說很不錯,但因為前幾次標的失敗的情緒下也沒有抱持太大的期待

等我們回來去看了 Open house, 也跟房仲拿到了seller disclosure(賣家房屋批露文件)詳讀後,決定出 offer, 不帶任何的Contigency;當天早上11點截止、我與 Mr.D去吃了個午飯回來仍沒消息,下午四點多 Mr.D去運動、我在工作,收到了房仲消息說我們標到房子了!聽說低於我們的另一買家只差我們一點點,而賣家也很阿莎力「隨興」的說不考慮 Counteroffer(可以再一次的競價),想讓整體的作業更簡單一點(真的默默的感謝,因為再高我們也沒辦法往上了)

當天傍晚我、Mr.D就帶著寶寶到「未來的新家」晃晃,之後連續兩晚都興奮得不得好眠(Mr.D也是)!也終於可以將 Redfin上的新的賣房通知、Open house通知移除了(雖然偶爾還會繼續看看之前標的房子區域最後賣到多少錢)

5. 付訂金到 Escrow

Escrow是所謂的買家、賣家、銀行的第三方平台,暫時保管大額的金錢或是資產,直到達到規定的條件(如房屋合約簽署完成)這通常用在在美國房貸交易中保護買賣兩方

Escrow is a legal arrangement in which a third party temporarily holds large sums of money or property until a particular condition has been met (such as the fulfillment of a purchase agreement).

Rocket Mortgage

當確定賣家接受我們的 Offer後,隔天我們必須馬上轉3%的訂金到 Escrow,並開始辦理 Title(房產擁有權),交屋前一天我們的頭期款也會匯入、銀行核准的貸款也會匯入,在我們名義之下申請的水、電、瓦斯、網路等服務也會於交屋日生效,等後續 Escrow關閉後,Title移轉給我們、拿到鑰匙,而錢會直接進到賣家的戶頭中

而這之中銀行在幫你做貸款也會問許許多多的問題,因為銀行的作業很長,若提出問題我們也盡快幾小時內回覆他們,在這期間也盡量不要做大筆的轉帳交易或做其他貸款(車貸…),免得引起銀行的質疑

6. 拿到鑰匙成為房子的主人

寫到這邊,不久後將拿到鑰匙成為房子的主人,當初聽到賣家接受我們的 Offer,還覺得是一場夢!( 當天下午不停的捏腿確定沒問題),而主要能買下這個房子主要也是 Mr.D努力工作存下來的! 來美國的八年後正式成為房子的主人,有前庭後院、車庫,並又有先生、小孩、所愛的家人,感覺人生已經無遺憾!之後要努力還30年的房貸、篳路藍縷創第一代的美國夢。

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